АНАЛИТИКА

НОВОЕ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

"Аудит и налогообложение", 2005, N 8

С 1 апреля с.г. вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Предметом регулирования данного Закона являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. Закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п. 2 ст. 27 Закона N 214-ФЗ его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Закона. Это означает, что если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены застройщиками до вступления в действие Закона, то отношения участников долевого строительства не регулируются его нормами.

Как указано в предмете регулирования Закона, он распространяется на отношения между участниками долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, которые связаны с привлечением от граждан и юридических лиц именно денежных средств. Таким образом, в случае если для строительства будут привлекаться не денежные средства, а имущество (например, строительные материалы, оборудование, инструмент) или другие инвестиции, то, на наш взгляд, к отношениям сторон будет применяться не рассматриваемый Закон, а иное действующее законодательство РФ, например Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Для регулируемых Законом N 214-ФЗ отношений в нем установлены и отражены основные понятия. Так, ст. 2 Закона определено, кто может быть застройщиком и что является объектом долевого строительства.

Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участникам долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав многоквартирного дома и (или) другого объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Из определения застройщика следует, что им может быть только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые имеют земельный участок на праве собственности или на праве аренды.

Привлекаемые застройщиком денежные средства участников долевого строительства должны им использоваться исключительно для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Из сказанного можно сделать вывод, что положения Закона N 214-ФЗ не распространяются на отношения сторон, связанные с реконструкцией многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

К иным объектам недвижимости Закон N 214-ФЗ относит гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и другие объекты, за исключением объектов производственного назначения.

Это означает, что строительство объектов производственного назначения Закон N 214-ФЗ не регулирует. Он также не раскрывает понятий "объект производственного назначения" и "объект предпринимательской деятельности" и не содержит методики взаимоисключения данных понятий, что, на наш взгляд, может привести к судебным спорам.

Из определения объекта долевого строительства следует, что им может быть жилое или нежилое помещение. Законом N 214-ФЗ впервые установлено, что объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение) может быть передан участнику долевого строительства только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию всего многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Это следует как из определения объекта долевого строительства, так и из прямого указания Закона (п. 2 ст. 8).

Как указано в п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме согласно с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство.

В соответствии с Законом N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после выполнения им следующих условий:
- получения в установленном порядке разрешения на строительство,
- опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с Законом,
- государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.

В противном случае застройщик не вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства.
Пунктом 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием им на себя обязательств, после исполнения которых у него может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с Законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Следует обратить внимание на то, что данная норма наделяет таким правом именно гражданина, передавшего денежные средства для строительства многоквартирного дома. Для юридических лиц, внесших денежные средства в долевое строительство, очевидно, будут действовать только нормы ст. 395 ГК РФ.

Закон N 214-ФЗ также внес определенные ограничения на рекламу. Так, не допускается рекламировать многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, пока застройщик не выполнит указанные выше условия. Также запрещается приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности.

Что же представляют собой разрешение на строительство и проектная декларация?
Согласно п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство - это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

Под проектной декларацией в Законе N 214-ФЗ понимаются сведения (документ), которые включают в себя информацию о застройщике и проекте строительства.
Проектная декларация должна быть опубликована застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Проектная декларация представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в контролирующий уполномоченный орган.

Застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о нем и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Данные изменения также должны быть опубликованы в установленном порядке в течение 10 дней со дня их внесения.

В случае невыполнения застройщиком названных требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

В проектной декларации должны быть указаны:
- фирменное наименование (название) застройщика, место его нахождения - для застройщика - юридического лица; фамилия, имя, отчество, место жительства - для застройщика - индивидуального предпринимателя, а также режим работы застройщика;
- государственная регистрация застройщика;
- учредители (участники) застройщика;
- сведения о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
- вид лицензируемой деятельности, номер лицензии, срок ее действия, орган, выдавший лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
- величина собственных денежных средств, финансовый результат текущего года, размер кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Закон N 214-ФЗ обязывает застройщика представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу:
- учредительные документы застройщика;
- свидетельство о государственной регистрации застройщика;
- свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
- отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
- утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение прибыли и убытков) за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении им такой деятельности менее трех лет;
- аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать сведения:
- о цели проекта строительства, об этапах и сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
- о разрешении на строительство;
- о правах застройщика на земельный участок, собственнике земельного участка, в случае если застройщик не является собственником, границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
- о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также иметь их описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
- о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также иметь описание технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
- о функциональном назначении нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом;
- о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства;
- о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также иметь перечень органов государственной власти, местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
а также включать перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков). Кроме того, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить ему для ознакомления:
- разрешение на строительство;
- технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
- проектную документацию, включающую все внесенные в нее изменения;
- документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Таким образом, Закон N 214-ФЗ предъявляет повышенные требования к застройщикам на этапе начала строительства и тем самым делает более прозрачной и доступной для участников долевого строительства информацию о строительном объекте.

До вступления в силу Закона N 214-ФЗ стороны для урегулирования своих правоотношений заключали различного рода договоры, в правовой оценке которых при возникновении споров возникали сложности. Суды квалифицировали эти договоры по-разному: как договор о совместной деятельности, договор подряда, инвестиционный договор, договор купли-продажи имущества или как иной договор.

Одним из основных нововведений Закона N 214-ФЗ является новый вид договора - договор долевого участия в долевом строительстве (далее - договор).

В соответствии с предметом данного договора застройщик обязан в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Он должен содержать следующие существенные условия, при отсутствии которых будет считаться незаключенным:
1) наименование подлежащего передаче застройщиком объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно Закону N 214-ФЗ Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. На сегодняшний день такие правила не установлены.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. Данное условие является императивным и не может быть изменено соглашением сторон.

Что касается цены договора, то в соответствии с Законом N 214-ФЗ она может быть установлена договором в твердой денежной сумме или определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

После заключения договора его цена может по соглашению сторон изменяться, но при условии, что при заключении договора стороны предусмотрят в нем такую возможность, а также условия ее изменения.

В противном случае условия договора о цене изменению не подлежат.
Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период. В зависимости от того, какой порядок уплаты согласовали стороны в договоре, Закон N 214-ФЗ установил соответствующие негативные последствия для участника долевого строительства в случае неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения им своих обязательств по уплате договорной цены, а именно: право застройщика обратиться в суд с требованием о расторжении договора; уплату неустойки, возмещение в полном объеме убытков сверх неустойки.

Пунктом 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ предусмотрены случаи, когда участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора. Закон разрешает предусматривать такие случаи и по соглашению сторон в договоре.

В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Что касается передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, то они осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства должна быть осуществлена застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока. Таким образом, на передачу объекта долевого строительства договором может быть предусмотрен меньший срок, чем установлен Законом, но не больший.

При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Исключение из этого правила может быть в том случае, когда строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, и застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока в обязательном порядке направит участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ст. 452 ГК РФ. Кроме того, учитывая, что соглашение об изменении договора, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него также распространяется требование об обязательной регистрации.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создании) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения данного сообщения.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям качества, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства и (или) неисполнения застройщиком указанных выше обязанностей участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты соответствующих процентов.

Согласно Закону N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может быть менее пяти лет. Он исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Таким образом, в договоре стороны вправе определить иной момент, с которого начнет исчисляться гарантийный срок для объекта долевого строительства.

Гарантийный срок, установленный для объекта долевого строительства, дает право участнику долевого строительства в течение этого срока предъявлять к застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

До принятия Закона N 214-ФЗ в судах нередко возникали споры относительно того, применяется или нет к отношениям между гражданами и строительными организациями по заключенным между ними договорам Закон "О защите прав потребителей". В большинстве случаев суды считали, что применяется. На сегодняшний день это прямо установил Закон N 214-ФЗ. Так, в соответствии с п. 9 ст. 4 этого Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Законом.

Одним из новшеств Закона N 214-ФЗ является то, что он устанавливает государственную регистрацию договора и уступки прав требований по нему. Согласно ст. 17 Закона договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которого привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Закон N 214-ФЗ вносит соответствующие изменения в названный Закон: введена ст. 25.1 "Государственная регистрация договоров участия долевого строительства".

В том случае, если договор не будет в установленном порядке зарегистрирован, он будет считаться незаключенным, и при возникновении споров стороны не смогут ссылаться на условия подписанного ими договора.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора. Если цена договора уплачена не полностью, уступка прав требований допускается только одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном гл. 24 ГК РФ.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только в определенном Законом N 214-ФЗ временном интервале, а именно с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Для обеспечения исполнения обязательств по договору Закон N 214-ФЗ устанавливает ряд специальных норм, которые регулируют такой способ обеспечения обязательств застройщика, как "законный залог".

Согласно п. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на данный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства или на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, эти объекты считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие объекты.

Закон обязывает застройщика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Залогом указанного имущества (земельного участка, многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, объекта незавершенного строительства, жилых и (или) нежилых помещений) обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

Обращаем особое внимание на нормы, предусмотренные п. п. 6 - 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Согласно п. 6 ст. 13 данного Закона, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное выше, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается только при одновременном соблюдении следующих условий:
1) залогодержателем этого имущества является банк;
2) от залогодержателя (банка) получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в случае недостатка денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, на условиях пропорционального распределения размеров его требований и размеров требований участников долевого строительства к моменту удовлетворения этих требований.

Если данные условия не будут соблюдены (первый залогодержатель не является банком и (или) первый залогодержатель - банк не даст указанное согласие), то застройщик не вправе привлекать для строительства денежные средства участников долевого строительства.

Как указано в п. 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное выше, в порядке последующего залога может передаваться банку (последующему залогодержателю) в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком застройщику на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

В соответствии с п. 9 ст. 13 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Закона, применяются положения ГК РФ и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных Законом N 214-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 342 ГК РФ последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.

Таким образом, в случае если в договоре о залоге с банком - первым залогодержателем будет предусмотрен запрет на последующий залог заложенного имущества и данный банк даст застройщику свое согласие на привлечение для строительства.

До вступления в силу Закона N 214-ФЗ стороны для урегулирования своих правоотношений заключали различного рода договоры, в правовой оценке которых при возникновении споров возникали сложности. Суды квалифицировали эти договоры по-разному: как договор о совместной деятельности, договор подряда, инвестиционный договор, договор купли-продажи имущества или как иной договор.

Одним из основных нововведений Закона N 214-ФЗ является новый вид договора - договор долевого участия в долевом строительстве (далее - договор).

В соответствии с предметом данного договора застройщик обязан в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Он должен содержать следующие существенные условия, при отсутствии которых будет считаться незаключенным:
1) наименование подлежащего передаче застройщиком объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно Закону N 214-ФЗ Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. На сегодняшний день такие правила не установлены.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. Данное условие является императивным и не может быть изменено соглашением сторон.

Что касается цены договора, то в соответствии с Законом N 214-ФЗ она может быть установлена договором в твердой денежной сумме или определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

После заключения договора его цена может по соглашению сторон изменяться, но при условии, что при заключении договора стороны предусмотрят в нем такую возможность, а также условия ее изменения.

В противном случае условия договора о цене изменению не подлежат.

Уплата цены договора производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период. В зависимости от того, какой порядок уплаты согласовали стороны в договоре, Закон N 214-ФЗ установил соответствующие негативные последствия для участника долевого строительства в случае неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения им своих обязательств по уплате договорной цены, а именно: право застройщика обратиться в суд с требованием о расторжении договора; уплату неустойки, возмещение в полном объеме убытков сверх неустойки.

Пунктом 1 ст. 9 Закона N 214-ФЗ предусмотрены случаи, когда участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора. Закон разрешает предусматривать такие случаи и по соглашению сторон в договоре.

В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства.

Что касается передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства, то они осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства должна быть осуществлена застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в течение двух месяцев, но не позднее предусмотренного договором срока. Таким образом, на передачу объекта долевого строительства договором может быть предусмотрен меньший срок, чем установлен Законом, но не больший.

При этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Исключение из этого правила может быть в том случае, когда строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, и застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока в обязательном порядке направит участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ст. 452 ГК РФ. Кроме того, учитывая, что соглашение об изменении договора, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него также распространяется требование об обязательной регистрации.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта застройщик уплачивает ему неустойку (пени) в размере 1/75 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создании) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения данного сообщения.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям качества, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства и (или) неисполнения застройщиком указанных выше обязанностей участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты соответствующих процентов.

Согласно Закону N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может быть менее пяти лет. Он исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, в договоре стороны вправе определить иной момент, с которого начнет исчисляться гарантийный срок для объекта долевого строительства.

Гарантийный срок, установленный для объекта долевого строительства, дает право участнику долевого строительства в течение этого срока предъявлять к застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

До принятия Закона N 214-ФЗ в судах нередко возникали споры относительно того, применяется или нет к отношениям между гражданами и строительными организациями по заключенным между ними договорам Закон "О защите прав потребителей". В большинстве случаев суды считали, что применяется. На сегодняшний день это прямо установил Закон N 214-ФЗ. Так, в соответствии с п. 9 ст. 4 этого Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Законом.

Одним из новшеств Закона N 214-ФЗ является то, что он устанавливает государственную регистрацию договора и уступки прав требований по нему. Согласно ст. 17 Закона договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося (создаваемого) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которого привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Закон N 214-ФЗ вносит соответствующие изменения в названный Закон: введена ст. 25.1 "Государственная регистрация договоров участия долевого строительства".

В том случае, если договор не будет в установленном порядке зарегистрирован, он будет считаться незаключенным, и при возникновении споров стороны не смогут ссылаться на условия подписанного ими договора.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора. Если цена договора уплачена не полностью, уступка прав требований допускается только одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном гл. 24 ГК РФ.

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только в определенном Законом N 214-ФЗ временном интервале, а именно с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Для обеспечения исполнения обязательств по договору Закон N 214-ФЗ устанавливает ряд специальных норм, которые регулируют такой способ обеспечения обязательств застройщика, как "законный залог".

Согласно п. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на данный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства или на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, эти объекты считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие объекты.

Закон обязывает застройщика зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Залогом указанного имущества (земельного участка, многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, объекта незавершенного строительства, жилых и (или) нежилых помещений) обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

Обращаем особое внимание на нормы, предусмотренные п. п. 6 - 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Согласно п. 6 ст. 13 данного Закона, если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное выше, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается только при одновременном соблюдении следующих условий:
1) залогодержателем этого имущества является банк;
2) от залогодержателя (банка) получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в случае недостатка денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, на условиях пропорционального распределения размеров его требований и размеров требований участников долевого строительства к моменту удовлетворения этих требований.

Если данные условия не будут соблюдены (первый залогодержатель не является банком и (или) первый залогодержатель - банк не даст указанное согласие), то застройщик не вправе привлекать для строительства денежные средства участников долевого строительства.

Как указано в п. 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное выше, в порядке последующего залога может передаваться банку (последующему залогодержателю) в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком застройщику на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

В соответствии с п. 9 ст. 13 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Закона, применяются положения ГК РФ и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных Законом N 214-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 342 ГК РФ последующий залог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.

Таким образом, в случае если в договоре о залоге с банком - первым залогодержателем будет предусмотрен запрет на последующий залог заложенного имущества и данный банк даст застройщику свое согласие на привлечение для строительства.

Денежных средств участников долевого строительства, последующий залог, предусмотренный п. 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, невозможен без соответствующего изменения договора о залоге с банком - первым залогодержателем.

Право залога, возникшее на основании Закона N 214-ФЗ, не распространяется на объект долевого строительства (залог прекращается) с момента подписания сторонами договора передаточного акта или иного документа о передаче соответствующего объекта долевого строительства.

Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

При этом взыскание на предмет залога может быть обращено только в названные выше сроки, независимо от сроков исполнения застройщиком обязательств перед залогодержателями, указанными в п. п. 6 и 7 ст. 13 Закона N 214-ФЗ.

Данный Закон установил и некоторые особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества.

Так, в случае, предусмотренном п. 6 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, требования банка (первого залогодержателя) удовлетворяются (пропорционально удовлетворяются) одновременно с требованиями участников долевого строительства (п. п. 1 - 2 ст. 15 Закона N 214-ФЗ).

В случае, предусмотренном п. 7 ст. 13 данного Закона, требования банка (последующего залогодержателя) удовлетворяются после требований участников долевого строительства и банков ("первых" залогодержателей), получивших имущество в залог; до момента заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства (п. 3 ст. 15 Закона N 214-ФЗ).

На наш взгляд, данные положения могут привести к очень осторожному кредитованию банками объектов долевого строительства. Этому могут послужить и нормы п. 3 ст. 14 и п. 4 ст. 15 Закона N 214-ФЗ, в соответствии с которыми при обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатели, указанные в п. п. 6 и 7 ст. 13 Закона, в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика, исполнение которых обеспечено залогом по договорам участия в долевом строительстве.

Фактически Закон N 214-ФЗ возложил на банки финансовую ответственность за действия застройщика.

Денежные средства, причитающиеся участникам долевого строительства, не заявившим своих требований до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество, подлежат зачислению на депозитный счет нотариуса. Участники долевого строительства вправе получить денежные средства через депозит нотариуса в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Особенности государственной регистрации возникновения права собственности на объект долевого строительства и государственной регистрации неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество установлены Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нормами ст. 16 Закона N 214-ФЗ.

Законом N 214-ФЗ внесены соответствующие изменения в Закон N 122-ФЗ и в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также в Кодекс РФ об административных правонарушениях.

Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости будут осуществляться в соответствии с Законом N 214-ФЗ уполномоченным федеральным органом исполнительной власти и другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

Уполномоченный орган имеет право:
- устанавливать совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое
регулирование в области финансов (Минфин России), правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности застройщиков;
- осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств;
- ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о выполнении своих обязательств по договорам, формам и в порядке, которые установлены Правительством РФ;
- обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства;
- другие права.

Закон N 214-ФЗ также содержит норму (п. 3 ст. 23), в соответствии с которой Правительство РФ вправе устанавливать требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера этих средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика.

Подводя итог, можно сказать, что новый Закон, с одной стороны, направлен на формирование цивилизованных отношений между сторонами долевого строительства, на установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, а с другой - на вытеснение с рынка инвестиционно-строительной отрасли средних и мелких ее участников и дальнейшую монополизацию ее крупнейших участников.

А.Верещагин
Ведущий юрисконсульт ЗАО "Horwath МКПЦН"
Подписано в печать 29.07.2005