АНАЛИТИКА

КАК ЗАСТРОЙЩИКИ ОБХОДЯТ ЗАКОН

В конце января 2006 года Комиссия по проверке выполнения контрактов на реализацию инвестиционных проектов сообщила, что в Департаменте жилищной политики будет создан единый раздел с базой данных договоров соинвестирования. Этот раздел будет посвящен долевому инвестированию и строительству жилья, а Главное управление государственного финансового контроля г. Москвы разработает типовой договор соинвестирования. В пресс-службе Департамента жилищной политики пока не говорят о результатах работы и не комментируют ситуацию: как отмечает менеджер пресс-службы Департамента жилищной политики Юлия Чури-кова, никаких соответствующих указов о создании базы к ним не поступало.

Над вопросом, как обойти закон № 214, бьются правовые отделы всех строительно-инвестиционных компаний

По словам Владимира Ресина, руководителя столичного строительного ком-плекса и главы комиссии, все договоры, которые обманутые соинвесторы заключали с недобросовестными застройщиками, будут выполняться другими компаниями, и будет создан новый тип договора. Это ликвидирует множество серых схем, кото-рые использовали застройщики, чтобы обойти закон о долевом строительстве (№ 214).

Как отмечает Михаил Осипов, глава компании "Осипов и партнеры", над во-просом, как обойти закон с помощью договора соинвестирования, бьются правовые отделы всех строительно-инвестиционных компаний.

Это подтверждают и специалисты компании "Дон-строй". По их словам, компании будут уходить от закона до тех пор, пока в него не будут внесены необходимые поправки. Как подчеркнул Тимур Баткин, заместитель генерального ди-ректора компании "ДОН-Строй", строительные компании пытаются найти выход из сложившейся ситуации, выпуская облигационные займы или пытаясь заключать вместо договоров о долевом строительстве сделки другого рода.

Как отмечают юристы, существует несколько способов составления договора, благодаря которым застройщик, заключив договор, может уйти от ответственности.

Первый вариант: сделать договор о соинвестировании "ничтожным" (отсутствие регистрации документа в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы). Если договор соинвестирования не зарегистрирован в Департаменте, вероятность того, что одну и ту же квартиру могут продать дважды, велика. При этом участники долевого строительства не имеют права регистрировать свой договор самостоятельно. Эта необязательная процедура - в компетенции компании-застройщика.

Второй скользкий момент содержится в условиях договора: в случае если строительная фирма не выполнит в определенный срок свои обязательства, обяза-тельства возникают не у этой строительной фирмы, а у соинвестора, то есть у того, кто внес деньги. Переоформление обязательств на инвестора.

Третий способ обойти закон № 214: предложение дольщику заключить договор о соинвестировании задним числом. Формально площадка оформляется на ООО, которое имеет с компанией отношения "заказчик - подрядчик". Уличить подобную фирму практически невозможно.

Еще один способ предполагает заключение договора предварительной купли-продажи, составленного так, что застройщик по нему не несет никакой ответствен-ности перед потребителем. Такой договор содержит массу юридических погрешностей, поэтому перед составлением подобных договоров следует проводить юридическую экспертизу.

Другой вариант: заключение предварительного договора о намерениях, с оплатой еще не построенной квартиры через покупку у владельца инвестиционных прав на площадку векселя, который затем обменивается на квартиру. Владельцем инвестиционных прав и векселедателем может быть любое юридическое лицо - банк, застройщик и другие. "Многие строительные компанпи используют так называемую "вексельную" схему, согласно которой компания-застройщик, являясь эмитентом векселя, заключает договор купли-продажи векселя с гражданином", - рас-сказывает юрист корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Анжелика Жаркова. По ее словам, стоимость векселя, как правило, соответствует полной стоимости квартиры: "Одновременно с подписанием договора купли-продажи векселя подписывается договор поручения на оформление квартиры в собственность. Однако в некоторых компаниях данная схема дополняется еще и договорами на оказание услуг или страхования, при этом стоимость векселя не соответствует полной стоимости квартиры, а нивелируется (приближена к реальной) именно за счет дополнительных договоров", - подчеркивает Анжелика.

Михаил Михайлов, первый заместитель Генерального директора ЗАО "М.О.Р.Е. -Плаза", среди наиболее распространенных путей оформления прав на квартиры в домах-новостройках также называет вексельные схемы, беспроцентные депозиты и долевое участие. Дмитрий Попов, аналитик компании "Новая площадь", вексельные схемы и беспроцентные депозиты относит к квазидоговорам и рекомендует досконально изучить репутацию компании, прежде чем заключить с ней подобный договор.