АНАЛИТИКА
КАК ЗАСТРОЙЩИКИ ОБХОДЯТ ЗАКОН
В конце января 2006 года Комиссия по проверке выполнения
контрактов на реализацию инвестиционных проектов сообщила, что в
Департаменте жилищной политики будет создан единый раздел с базой
данных договоров соинвестирования. Этот раздел будет посвящен долевому
инвестированию и строительству жилья, а Главное управление государственного
финансового контроля г. Москвы разработает типовой договор соинвестирования.
В пресс-службе Департамента жилищной политики пока не говорят о
результатах работы и не комментируют ситуацию: как отмечает менеджер
пресс-службы Департамента жилищной политики Юлия Чури-кова, никаких
соответствующих указов о создании базы к ним не поступало.
Над вопросом, как обойти закон № 214, бьются правовые
отделы всех строительно-инвестиционных компаний
По словам Владимира Ресина, руководителя столичного
строительного ком-плекса и главы комиссии, все договоры, которые
обманутые соинвесторы заключали с недобросовестными застройщиками,
будут выполняться другими компаниями, и будет создан новый тип договора.
Это ликвидирует множество серых схем, кото-рые использовали застройщики,
чтобы обойти закон о долевом строительстве (№ 214).
Как отмечает Михаил Осипов, глава компании "Осипов
и партнеры", над во-просом, как обойти закон с помощью договора
соинвестирования, бьются правовые отделы всех строительно-инвестиционных
компаний.
Это подтверждают и специалисты компании "Дон-строй".
По их словам, компании будут уходить от закона до тех пор, пока
в него не будут внесены необходимые поправки. Как подчеркнул Тимур
Баткин, заместитель генерального ди-ректора компании "ДОН-Строй",
строительные компании пытаются найти выход из сложившейся ситуации,
выпуская облигационные займы или пытаясь заключать вместо договоров
о долевом строительстве сделки другого рода.
Как отмечают юристы, существует несколько способов
составления договора, благодаря которым застройщик, заключив договор,
может уйти от ответственности.
Первый вариант: сделать договор о соинвестировании
"ничтожным" (отсутствие регистрации документа в Департаменте
жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы). Если договор соинвестирования
не зарегистрирован в Департаменте, вероятность того, что одну и
ту же квартиру могут продать дважды, велика. При этом участники
долевого строительства не имеют права регистрировать свой договор
самостоятельно. Эта необязательная процедура - в компетенции компании-застройщика.
Второй скользкий момент содержится в условиях
договора: в случае если строительная фирма не выполнит в определенный
срок свои обязательства, обяза-тельства возникают не у этой строительной
фирмы, а у соинвестора, то есть у того, кто внес деньги. Переоформление
обязательств на инвестора.
Третий способ обойти закон № 214: предложение
дольщику заключить договор о соинвестировании задним числом. Формально
площадка оформляется на ООО, которое имеет с компанией отношения
"заказчик - подрядчик". Уличить подобную фирму практически
невозможно.
Еще один способ предполагает заключение договора
предварительной купли-продажи, составленного так, что застройщик
по нему не несет никакой ответствен-ности перед потребителем. Такой
договор содержит массу юридических погрешностей, поэтому перед составлением
подобных договоров следует проводить юридическую экспертизу.
Другой вариант: заключение предварительного договора
о намерениях, с оплатой еще не построенной квартиры через покупку
у владельца инвестиционных прав на площадку векселя, который затем
обменивается на квартиру. Владельцем инвестиционных прав и векселедателем
может быть любое юридическое лицо - банк, застройщик и другие. "Многие
строительные компанпи используют так называемую "вексельную"
схему, согласно которой компания-застройщик, являясь эмитентом векселя,
заключает договор купли-продажи векселя с гражданином", - рас-сказывает
юрист корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Анжелика Жаркова.
По ее словам, стоимость векселя, как правило, соответствует полной
стоимости квартиры: "Одновременно с подписанием договора купли-продажи
векселя подписывается договор поручения на оформление квартиры в
собственность. Однако в некоторых компаниях данная схема дополняется
еще и договорами на оказание услуг или страхования, при этом стоимость
векселя не соответствует полной стоимости квартиры, а нивелируется
(приближена к реальной) именно за счет дополнительных договоров",
- подчеркивает Анжелика.
Михаил Михайлов, первый заместитель Генерального
директора ЗАО "М.О.Р.Е. -Плаза", среди наиболее распространенных
путей оформления прав на квартиры в домах-новостройках также называет
вексельные схемы, беспроцентные депозиты и долевое участие. Дмитрий
Попов, аналитик компании "Новая площадь", вексельные схемы
и беспроцентные депозиты относит к квазидоговорам и рекомендует
досконально изучить репутацию компании, прежде чем заключить с ней
подобный договор.
|