АНАЛИТИКА
Анализ разных видов договоров
Договор инвестиционного вклада - типовой Договор
привлечения финансовых средств физических и юридических лиц в долевое
строительство объектов недвижимости в соответствии с действующим
законодательством и Гражданским кодексом РФ.
В настоящей аналитической записке проводится юридический
анализ типового договора инвестиционного вклада, который коммандитное
товарищество "Социальная инициатива и К" (далее КТ "Си
и К") заключало с физическими лицами на строительство квартир,
гаражей и нежилой (офисной) недвижимости. Доказывается, что это
договор смешанного типа и должен квалифицироваться как договор "строительного
подряда". В случае квартир, гаражей, коттеджей, приобретенных
для личного пользования гражданина и его семьи, подобные договора,
в отличие от офисной недвижимости, также регулируются законом "О
защите прав потребителей". Приводится многочисленная судебная
практика.
В течение 2000-2005 гг. компания "Социальная
инициатива и К" получила более 400х строительных площадок и
интенсивно привлекала денежные средства граждан и юридических лиц
на строительство объектов недвижимости.
Сложные объекты недвижимости, требующие общих коммуникаций,
строятся по принципу долевого участия в строительстве - каждый гражданин
финансирует свою долю в объекте - часть объекта (квартиру, гараж
нежилое помещение, коттедж к коттеджном поселке), которую он желает
получить в собственность по окончании строительства.. В связи с
отсутствием до 2005 года в законодательстве типового договора "долевого
участия в строительстве" и 214-ФЗ "О долевом участии в
строительстве", ранее, в 2000-2004 годах, денежные средства
физических и юридических лиц привлекались по другим типам договоров,
присутствовавшим в законодательстве на тот момент, в том числе и
по договорам смешанного типа, содержащего в себе элементы разных
договоров (ч.3 ст. 421 ГК РФ, "свобода договора"), а именно:
долевого участия в строительстве, инвестиционного вклада на конкретный
объект недвижимости, долевого соинвестирования, поставки стройматериалов,
строительного подряда, зачета и уступки требования, привлечения
субсидий органов муниципальной власти или жилищных сертификатов
Министерства обороны на приобретение квартир в строящихся домах
и т.д.
После того, как компания в течение многих лет не
выполняла обязательства по проектированию и строительству объектов
недвижимости, были расхищены значительные денежные средства и заведены
уголовные дела Генеральной прокуратурой РФ, естественно, начались
требования возврата денежных средств или обязания в судебном порядке
исполнить договор и предоставить объект недвижимости в натуре. При
этом компания стала заниматься мошенничеством, используя для этого
высококвалифицированных юристов и формальные юридические схемы,
не соответствующие фактическим правоотношениям сторон по договору,
заявив физлицам, что они не являются потребителями оказываемых компанией
услуг - строительство недвижимости, а якобы физлица вступили в коммандитное
товарищество с целью получения прибыли. Но так как "бизнес
не получился", граждане "являются предпринимателями-коммандитистами"
и должны "разделить риски убытков с коммандитным товариществом"
(ст. 82-85 ГК РФ). Поэтому остро встал вопрос о юридической квалификации
заключенных договоров граждан с компанией. Наибольшая проблема возникла
с договорами инвестиционного вклада, которые КТ "Си и К"
заключала в подавляющем количестве - примерно 97% от всех типов
заключенных договоров.
Организационно-хозяйственной формой деятельности
компании "Си и К" с 2000 года было выбрано коммандитное
товарищество или товарищество на вере, ст. 82-85 ГК РФ (ранее в
1991-1999 годы это было ЗАО "Социальная инициатива").
Эта форма деятельности относительная новая, которая законодательно
закреплена в РФ с 1995 года при введение в действие нового ГК РФ.
Юридических лиц, осуществляющих свою деятельность в форме коммандитных
товариществ, относительно немного по сравнению с юридическими лицами
других организационно-правовых форм (ЗАО, ОАО, ООО). Однако на рынке
присутствуют добросовестные и широко известные крупные компании,
работающие в форме коммандитного товарищества - это, например, КТ
СУ-155 и КТ "Домостроительный комбинат №1" (ДСК-1). Однако
эти компании, привлекая вклады граждан в коммандитное товарищество,
добросовестно строили объекты недвижимости и передавали их в собственность
вкладчикам. Например, СУ-155 строит в Москве более 1,1 миллиона
кв.м. в год - это 25% ежегодного ввода площадей г. Москвы. Но КТ
"Социальная инициатива и К" решило пойти по мошенническому
пути - бесконечное проектирование объектов - по несколько проектов
на каждой площадке без всякой производственной необходимости, затягивание
и полный срыв строительства - до откровенного мошенничества, когда
порою деньги с граждан собирались под "виртуальные, предполагаемые
к строительству объекты", на которые не было ни разрешения
на строительство, ни даже землеотвода. Под видом бесконечного проектирования
и вялотекущего строительства расхищались значительные средства.
Сложившаяся в 2005-2006 годах судебная практика
именно по компании "Социальная инициатива и К", с учетом
разъяснений Судебной коллегии Верховного Суда РФ, убедительно доказывает,
что граждане не являются бизнесменами-коммандитистами, а являются
потребителями заказанных компании услуг - строительный подряд, поэтому
отношения граждан с компанией должны квалифицироваться законодательством
о подряде и законом "О защите прав потребителей".
Далее проводится анализ текста и правоотношений
физлица с компанией по договору инвестиционного вклада.
Формально, по форме и названию договора, физлицо
вступало в члены коммандитного товарищество и вносило денежный вклад
в сумме, указанной в договоре. В договоре указывалось, что товарищество
обязуется "разрабатывать инвестиционные программы в интересах
вкладчика", а также "содействовать в оформлении построенного
объекта недвижимости в собственность вкладчика". При заключении
договора вкладчик выбирал конкретный строящийся (или предполагающийся
к строительству на основании инвестиционного контракта) объект недвижимости,
на который товарищество имело инвестиционный контракт или землеотвод,
выступало инвестором-застройщиком, имело право привлечения финансовых
средств 3-х лиц в финансирование строительства объекта. Именно с
этой целью физлицо заключало договор и вносило денежные средства.
Одновременно с заключением основного договора подписывалось Дополнительное
соглашение к договору, в котором указывалось, что денежный взнос
вкладчика направляется как инвестиционные средства на строительство
конкретного объекта недвижимости - квартиры, гаража, коттеджа или
нежилого помещения. Указывался конкретный метраж, количество комнат,
этаж, секция, то есть объект определялся полностью. Также указывалось,
что цена одного кв.м. фиксирована и изменению не подлежит. В некоторых
договорах (2004-2005 годы) текст звучал иначе: "при выходе
из товарищества Вкладчик имеет право получить внесенный вклад в
денежной или натуральной форме", опять же в виде конкретной
квартиры, коттеджа или гаража, с адресом, номером, метражом (кв.м.),
фиксированной стоимостью квадратного метра площади.
В тексте договора указывалось, что по окончании
строительства вкладчик имеет право оформить в свою собственность
объект, указанный в договоре. В некоторых договорах (тексты в течение
4-5-ти лет немного менялись) указывалось также, что если в течение
24 или 36 месяцев объект не будет построен, Вкладчик имеет право
требовать замены квартиры или гаража на аналогичную по площади и
качеству квартиру, гараж из фонда других строящихся домов и гаражей
товарищества. Товарищество строило объекты по всей стране - более
400-х площадок.
После массового срыва строительства, появления огромного
количества брошенных недостроенных домов на уровне фундамента, котлована
и даже "чистого поля" на руководителя компании Н.Ф. Карасева
завели уголовные дела, руководство и менеджеры компании начали заявлять,
что порядка 50,000 договоров физлиц юридически оформлены неправильно,
физлица не имеют права претендовать на объекты недвижимости в натуре,
что они - коммандитисты и должны нести риск убытков товарищества.
Министерство стройкомплекса Московской области вообще отказалось
регистрировать договора инвестиционного вклада как договора привлеченных
средств в строительство объектов недвижимости - около 20,000 договоров
только в Подмосковье. Под сомнение была поставлена цель заключения
договоров: для чего граждане "вступали в товарищество",
продавая старое жилье, получая на доплату банковские кредиты и внося
десятки тысяч долларов по договору "ни на что", если в
договоре был указан вполне конкретный объект недвижимости?
Подобные спорные ситуации уже в течение многих лет
урегулированы судебной практикой, Постановлениями Верховного суда
РФ, ГК РФ и законом "О защите прав потребителей", разъяснениями
Общества защиты прав потребителей и конкретной обширной судебной
практикой за 2004-2005 гг. именно по КТ "Социальная инициатива
и компания". Руководители товарищества "Социальная инициатива
и К", поддерживающие их отдельные руководители местных администраций,
органов экономической безопасности и чиновники стройкомплекса, пытаются
уйти от ответственности по невыполнению контрольных функций при
процессе землеотвода, заключению и выдаче согласований по инвестконтрактам,
проверки состоятельности инвестора и застройщика, выдаче разрешений
на строго лицензируемую и контролируемую строительную деятельность
со стороны государства и профильных комитетов, комиссий, органов
местной власти и министерств, навязывая гражданам трактовку договора
инвестиционного вклада как "осуществление физлицом предпринимательской
деятельности", за что гражданин должен нести "риск убытков"
товарищества.
Ниже будет показано, что Договор инвестиционного
вклада является притворной сделкой в части членства физлица в коммандитном
товариществе и субъекта инвестиционной деятельности.
Во-первых, физлицо, заказывающее строительство квартиры,
коттеджа или гаража для личных семейных нужд, не может являться
предпринимателем. Согласно ст. 2 ГК РФ "предпринимательской
является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность,
направленная на систематическое получение прибыли от пользования
имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг
лицами, зарегистрированным в этом качестве в установленном законом
порядке". В нашем случае физлицо не зарегистрировано как индивидуальный
предприниматель в государственном реестре, поэтому индивидуальным
предпринимателем не является.
Во - вторых, физлицо не может быть признано субъектом
инвестиционной деятельности.
Инвестициями являются такие денежные средства, которые
вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности
в целях получения прибыли (дохода), тогда как граждане, финансирующие
строительство и не являющиеся зарегистрированными индивидуальными
предпринимателями, имеют другую цель договора - приобрести квартиру,
коттедж или гараж для удовлетворения личных семейных нужд, которая
для физлица не является объектом предпринимательской деятельности,
исходя из определения таковой, данной в ст. 2 ГК РФ.
Инвестиционная деятельность предполагает помимо
финансовых вложений еще и осуществление практических действий со
стороны инвестора по реализации соответствующих инвестиций (ст.
6 "Права инвесторов" ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ), в то время
как физлицо, вносящее денежные средства по договору инвестиционного
вклада в товарищество, никакой организационной и хозяйственной деятельностью
по строительству объекта не осуществляло и не могло осуществлять,
так как реализацией программы строительства, отношениями с подрядчиками,
контролем за строительством, за целевым и своевременным использованием
инвестиционных средств осуществляет юридическое лицо - инвестор,
что требуется от субъекта инвестиционной деятельности согласно т.1
Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 "Об инвестиционной деятельности
в РСФСР" и ст.1 Федерального Закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об
инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой
в форме капитальных вложений".
Таким образом, физлицо-гражданин не является ни
инвестором, несущим риски строительства, ни предпринимателем, а
является потребителем услуг по заключенному договору, его цель -
приобрести квартиру, коттедж или гараж для удовлетворения личных
семейных нужд, которые для него не являются объектом предпринимательской
деятельности.
Далее встает вопрос, должен ли гражданин разделить
риски убытков с коммандитным товариществом, если он заключил договор
не для извлечения прибыли и не для предпринимательской деятельности
(например, финансирование строительства офиса для ведения бизнеса),
а внес денежные средства целевым назначением для себя и своей семьи
на строительство конкретного выбранного объекта недвижимости и подписал
договор инвестиционного вклада, который подготовили юристы товарищества,
именно в вышеупомянутой редакции?
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного
Суда РФ в "Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по
спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные
средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов"
от 19.09.2002г, (Бюллетень Верховного Суда РФ №2 от 2003 г.) разъясняет:
"следует признать правильной практику тех судов, которые установив,
что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения
по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению
работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата
(квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение
заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно
для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением
предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям
Закон РФ "О защите прав потребителей", исходя из ст.9
Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении
в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации".
Там же указывается: "Если по сути заключенный договор является
договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то
в силу положений п.2 ст.170 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся
к договору подряда. Отношения, возникающие на основе договора подряда
на строительство жилых домов, регулируются законодательством "О
Защите прав потребителей". Аналогичную точку зрения высказал
Государственный Комитет по антимонопольной политике и поддержке
предпринимательства РФ в разъяснениях по отдельным вопросам применения
Закона РФ "О защите прав потребителей".
В следующем обзоре судебной практики (Бюллетень
Верховного суда РФ, 2004, № 3, с.21) по спорам между гражданами
и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства
многоквартирных жилых домов также указано: "Гражданин, инвестирующий
денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), вне
зависимости от того, какой договор заключен между ним и организацией,
осуществляющей вложение инвестированных средств в строительство
многоквартирных жилых домов, является потребителем оказываемых этим
юридическим лицом услуг, так как фактически он приобретает квартиру
для личных нужд. Поэтому на правоотношения, возникшие между сторонами
в указанных выше случаях, распространяется действие Закона Российской
Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 "О защите прав потребителей"
(См. Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 2003, № 2)".
Таким образом, с учетом вышеприведенного, суды Российской
Федерации квалифицировали договора инвестиционного вклада физлица
с товариществом "Социальная инициатива и К" как договора
подряда, регулирующегося ГК РФ и законом "О защите прав потребителей".
Поэтому, согласно закона "О защите прав потребителей",
кроме обязания Ответчика исполнить договор в натуре или предоставлению
аналогичной равноценной квартиры (гаража, коттеджа), суды также
выносили решения о взыскании неустойки (3% в день за просрочку,
но не более цены договора) и морального вреда как нарушения прав
потребителя по непредоставлению ему заказанной услуги по строительству
квартиры, коттеджа, гаража.
Все другие условия, навязанные физлицу в договоре
инвестиционного вклада высококвалифицированным юристами товарищества
"Социальная инициатива и К", в части формулировки текста
договора как вступления Вкладчика в коммандитное товарищество, признаются
судами недействительными, как несоответствующие реальным правоотношениям
сторон в договоре и ущемляющие права потребителя по сравнению с
правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской
Федерации в области защиты прав потребителей (ст. 16 Закона РФ "О
защите прав потребителей").
Источник:
http://vzyatki.net/index.php?id=710
|